banner

Quy định về quyền bề mặt

29/10/2019

Quy định về quyền bề mặt

Quyền bề mặt là khái niệm mới được quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam, nhưng đối với các nước trên thế giới thì đây là khái niệm không hề mới. Bộ luật Dân sự năm 2015 bổ sung chế định quyền khác đối với tài sản với nội hàm là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. Bao gồm 3 quyền:

  1. Quyền đối với bất động sản liền kề;
  2. Quyền hưởng dụng
  3. Quyền bề mặt.

Điều 267 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về khái niệm quyền bề mặt như sau:

Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.

Pháp luật Việt Nam quy định phạm vi quyền bề mặt gồm có:

  • Mặt đất,
  • Mặt nước,
  • Khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước
  • Lòng đất.

Chủ thể quyền bề mặt không những có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước mà còn có quyền khai thác, sử dụng lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác.

Một nguyên tắc cần phải chú ý khi nghiên cứu về quyền bề mặt, đó là: những gì có trên đất đều thuộc về đất. Nguyên tắc này được hiểu là:

Những tài sản có trên đất (cây cối, công trình xây dựng) đều được coi là một phần của đất và thuộc về chủ sở hữu của mảnh đất đó. Phạm vi của quyền sở hữu của chủ sở hữu đất mở rộng cho cả lòng đất và khoảng không phía trên đất (cho đến khi việc sử dụng khoảng không còn gắn với sử dụng bề mặt đất)..

Căn cứ, hiệu lực xác lập quyền bề mặt

Quyền bề mặt được xác lập:

  • Theo quy định của luật,
  • Theo thỏa thuận
  • Hoặc di chúc .

Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác

Ví dụ: Hai bên ký kết với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền bề mặt; người chủ sử dụng đất vẫn bảo lưu quyền sở hữu của mình, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người sử dụng đất. Bên mua quyền bề mặt có toàn quyền sử dụng bề mặt của miếng đất này, có quyền chuyển nhượng lại quyền bề mặt nếu không có nhu cầu sử dụng tiếp. Người sử dụng đất cũng có thể để lại di chúc phần quyền bề mặt của mình như các quyền đối với tài sản khác.

Ngoài việc được xác lập theo quy định của pháp luật thì quyền bề mặt được xác lập theo thỏa thuận giữa chủ đất và người có quyền bề mặt, hoặc giữa người có quyền bề mặt với người khác trong trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao. Hoặc quyền bề mặt của một người cũng có thể được xác lập dựa trên thừa kế từ người có quyền bề mặt trước đó, nghĩa là căn cứ trên một hành vi pháp lý đơn phương.

Thời hạn của quyền bề mặt

Thời hạn của quyền bề mặt được xác định nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất:

  • Theo quy định của luật,
  • Theo thỏa thuận
  • Hoặc di chúc .

Hơn nữa, pháp luật Việt Nam không quy định bắt buộc các bên phải ghi rõ thời hạn của quyền bề mặt trong văn bản thỏa thuận hoặc di chúc. Do đó, trong văn bản xác lập quyền, quyền bề mặt có thể ghi trong một khoảng thời gian cụ thể hoặc không.

Để tránh việc xảy ra tranh chấp nếu thời hạn của quyền bề mặt không được xác định rõ, pháp luật Việt Nam đã xây dựng quy định dự phòng cho trường hợp này. Cụ thể, tại khoản 2 Điều 270 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Trường hợp thỏa thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng”.

Theo đó, trường hợp quyền bề mặt không xác định thời hạn thì khi một bên muốn chấm dứt quyền này thì phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước là 06 tháng, có như vậy thì bên kia mới có thời gian chuẩn bị cũng như có giải pháp cụ thể để tránh thiệt hại xảy ra.

Nội dung của quyền bề mặt

– Tiến hành đầu tư trồng cây, nuôi trồng thủy sản hoặc xây dựng các công trình để phục vụ cho việc sản xuất, kinh doanh. Tài sản trên đất được hình thành sẽ thuộc quyền sở hữu của người có quyền bề mặt. Nên nếu tài sản trên đất là công trình xây dựng phải đăng ký quyền sở hữu thì người có quyền bề mặt phải làm các thủ tục xin phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…

Khi khai thác, sử dụng tài sản trên đất của người khác, người có quyền bề mặt cần phải thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và các luật có liên quan.

– Người có quyền bề mặt được phép khai thác, sử dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, quyền tự do định đoạt tài sản đã hình thành trên bề mặt cho chủ khác thông qua các giao dịch như mua bán, cho thuê, thế chấp, hoặc để lại thừa kế.

– Người có quyền bề mặt được phép chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền bề mặt cho chủ thể khác.

Chuyển giao là việc chuyển quyền sở hữu tài sản và quyền khai thác mặt nước, mặt đất, lòng đất cho người khác thông qua các giao dịch như mua bán, tặng cho, thế chấp, trao đổi tài sản.

Nếu quyền bề mặt chuyển giao một phần thì chủ thể nhận chuyển giao có một phần quyền bề mặt được chuyển giao và có các nghĩa vụ tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao.

Ví dụ: A xác lập quyền bề mặt đối với 12.000 m2 đất trồng cây cao su thuộc quyền sử dụng đất của B với thời hạn 20 năm. Mỗi năm A phải trả cho B 300 triệu đồng. Nay A chuyển giao quyền bề mặt cho C xác lập trên 1/3 diện tích đất đó với giá 400 triệu đồng. Kể từ thời điểm xác lập quyền bề mặt, C có nghĩa vụ trả cho B mỗi năm 100 triệu đồng đến hết thời hạn của quyền bề mặt. Ngoài ra, chủ thể nhận chuyển giao kế thừa các quyền, nghĩa vụ trong phạm vi phần quyền bề mặt nhận chuyển giao.

Chấm dứt quyền bề mặt

Thứ nhất, thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết.

Nếu quyền bề mặt được hình thành trong một thời hạn nào đó (thỏa thuận, di chúc hoặc quy định của luật), khi hết thời hạn này quyền bề mặt sẽ chấm dứt.

Ví dụ: A thỏa thuận cho B hưởng quyền bề mặt trong vòng 15 năm. Hết 15 năm theo thỏa thuận, quyền bề mặt của B sẽ chấm dứt.

Thứ hai, chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một.

Người có quyền sử dụng đất và chủ thể xác lập quyền bề mặt khác nhau, cho nên các chủ thể có tư cách pháp lý không giống nhau. Tuy nhiên, chủ thể có quyền sử dụng đất có thể chuyển giao quyền sử dụng đất cho người có quyền bề mặt thông qua hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế. Cho nên, khi chủ thể quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một thì quyền bề mặt cũng chấm dứt.

Ví dụ: A giao cho B (con gái duy nhất của mình) quyền bề mặt với diện tích 1 hecta quyền sử dụng đất và thời hạn là 18 năm. Sau 05 năm, kể từ thời điểm xác lập quyền bề mặt của B thì A chết. B là người thừa kế duy nhất của A được hưởng thừa kế. Lúc này, B trở thành chủ sử dụng đất nên quyền bề mặt sẽ chấm dứt.

Thứ ba, chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình.

Quyền bề mặt là một loại tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu, cho nên khi chủ sở hữu tài sản không còn nhu cầu khai thác quyền đó và cũng không muốn chuyển giao cho chủ thể khác nên đã từ bỏ quyền thuộc sở hữu của mình. Từ bỏ quyền được hiểu là chủ thể của quyền không còn kiểm soát quyền bằng cách tuyên bố là từ bỏ quyền đó.

Ví dụ: A thỏa thuận để B có được quyền bề mặt trên diện tích đất của mình nhưng sau đó B tuyên bố “từ bỏ quyền bề mặt đó”. Đây sẽ là căn cứ làm chấm dứt quyền bề mặt của B.

Thứ tư, quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật Đất đai.

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước giao, cho thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thu lại quyền sử dụng đất do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Như vậy, khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, quyền sử dụng đất của người được Nhà nước giao đã xác lập quyền bề mặt của người khác sẽ chấm dứt.

Thứ năm, theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật.

Các bên có thể thỏa thuận chấm dứt quyền bề mặt vào bất cứ thời gian nào hoặc quyền bề mặt chấm dứt theo quy định của luật.

Ví dụ: A được giao quyền sử dụng đất nông nghiệp trong thời hạn 50 năm. Sau 20 năm khai thác, sử dụng không hiệu quả, A thỏa thuận cho B xác lập quyền bề mặt nhưng không thỏa thuận thời hạn chấm dứt quyền bề mặt.

Đối với loại đất nông nghiệp, A được Nhà nước giao quyền sử dụng là 50 năm. Do đó, B chỉ được hưởng quyền bề mặt trên diện tích đất của A trong thời hạn còn lại (30 năm). Sau thời hạn này, theo quy định của Luật Đất đai thì quyền bề mặt chấm dứt.

Trường hợp quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.

Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.

Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt

Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ sở hữu tài sản phải di dời hoặc phá dỡ để trả lại tình trạng ban đầu của đất. Cây cối là tài sản có khả năng di dời được cao nhất, điều này khó hơn với nhà ở và công trình xây dựng nhưng vẫn có khả năng di dời được.

Một số vướng mắc và đề xuất giải pháp

Quy định quyền bề mặt khi đi vào cuộc sống sẽ giải quyết những vấn đề phát sinh trong thực tiễn mà trước đây chưa có cơ sở pháp lý hoặc còn nhiều kẽ hở khi giải quyết như: xử lý tài sản trên đất trong trường hợp thu hồi đất khi hết thời hạn thuê đất; tranh chấp trong quản lý, sử dụng nhà chung cư….

Việc áp dụng “quyền bề mặt” sẽ giúp các bên xác định rõ quyền tài sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng sẽ tự động chuyển giao, mà không phụ thuộc vào trạng thái của tài sản, ý chí của các bên khi phát sinh việc chấm dứt quan hệ pháp luật về quyền bề mặt.

Tuy nhiên, vấn đề thực tiễn thi hành pháp luật vẫn còn đặt ra một số vấn đề như:

Thứ nhất, đối với việc chủ thể có quyền bề mặt sử dụng lòng đất xây dựng các công trình vào mục đích kinh doanh cũng đồng thời được Nhà nước sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình xây dựng.

Chẳng hạn như hiện nay là xây dựng đường ngầm đi bộ đường Phạm Hùng – Ngã Tư Sở hay tuyến đường sắt Metro Bến Thành – Suối Tiên… thì vấn đề giải quyết giữa chủ thể có quyền bề mặt và Nhà nước sẽ thế nào?

Trường hợp này, nếu Nhà nước ra quyết định thu hồi dưới lòng đất thì quyết định ấy sẽ có nội dung ra sao, có phải quyết định thu hồi phần lòng đất mà không thu hồi bề mặt tự nhiên?

Nhà nước có phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hay không khi mà cuộc sống của chủ thể quyền bề mặt (phần lớn là trên bề mặt) hoàn toàn không bị ảnh hưởng?

Đối với các công trình ngầm khi được xây dựng thì quyền sử dụng đất trên bề mặt tự nhiên và quyền sử dụng đất ở bề mặt không gian ngầm cũng cần được phân chia, nhất là ở các thành phố lớn.

Thứ hai, khi quyền bề mặt còn thời hạn, chủ thể có toàn quyền sử dụng bề mặt để khai thác, xây dựng công trình, trồng cây, canh tác trên phạm vi bề mặt gồm: mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và chủ thể quyền bề mặt có quyền sở hữu đối với tài sản được tạo lập.

Chủ thể của quyền bề mặt có quyền như một chủ sở hữu đối với bề mặt đó.

Tuy nhiên, luật không quy định rõ chủ thể quyền bề mặt có quyền cầm cố, cho thuê…. bề mặt hay không. Hay các chủ thể quyền bề mặt có quyền mang quyền bề mặt đi thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ không?

Về nguyên tắc, các chủ thể luật dân sự được thực hiện tất cả các hành vi mà pháp luật không cấm. Do vậy, Bộ luật Dân sự năm 2015 nên có quy định cụ thể vấn đề này, nếu không sẽ dẫn đến có nhiều cách hiểu khác nhau.

Thứ ba, hiện nay cơ chế bảo vệ quyền của chủ sở hữu đất đối với việc sử dụng đất của người có quyền bề mặt khi có các hành vi vi phạm hết sức hạn chế.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa có quy định nhằm bảo đảm cho chủ sở hữu tác động đến người có quyền bề mặt khi có căn cứ cho rằng người này không trả tiền trong thời gian đã thỏa thuận hoặc vi phạm quy định về sử dụng đất.

Do vậy, cần bổ sung quy định trường hợp, chủ sở hữu được quyền đòi lại quyền bề mặt khi có căn cứ cho rằng người có quyền bề mặt không trả tiền cho họ trong thời gian sử dụng đất hoặc khi người có quyền bề mặt cố tình hủy hoại đất, bất chấp những nỗ lực ngăn cản của chủ sở hữu.

Thứ tư, về thủ tục đăng ký đối với chủ thể có quyền bề mặt.

Hiện nay vấn đề đăng ký quyền bề mặt, trình tự thủ tục hay cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền bề mặt vẫn chưa được pháp luật quy định cụ thể. Do vậy, cần có hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm bảo đảm công tác quản lý đất đai đạt hiệu quả cũng như có cơ chế hữu hiệu xử lý tranh chấp khi phát sinh.

Việc ghi nhận quyền bề mặt trong Bộ luật dân sự năm 2015 có tác động tích cực để các nguồn tài nguyên thiên nhiên, các loại tài sản trong xã hội không bị đóng băng mà ngược lại luôn được tham gia lưu thông kinh tế, được sử dụng một cách hiệu quả và tiết kiệm.

Trên đây là tư vấn của Công ty luật FBLAW chúng tôi về Quy định về quyền bề mặt . Nếu bạn đang có vướng mắc gì hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp nhanh chóng và hiệu quả nhất nhé!