Luật nhà ở 2014 mới nhất

Luật nhà ở 2014 mới nhất quy định như thế nào? Nội dung cơ bản ra sao? Hãy cùng công ty Luật FBLAW tìm hiểu qua bài viết dưới đây:

I. Khái niệm nhà ở

• Là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân

II. Luật nhà ở 2014

1. Những quy định chung

– Về phạm vi điều chỉnh (Điều 1):

Luật nhà ở năm 2014 chỉ quy định về sở hữu, phát triển, quản lý sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, quản lý về nhà ở tại Việt Nam

Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê nhà ở thương mại của các doanh nghiệp; hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo Luật kinh doanh bất động sản

– Đối tượng áp dụng (Điều 2):

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân liên quan đến sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam

2. Sở hữu nhà ở

– Đối tượng sở hữu nhà ở (Điều 7) bao gồm: Tổ chức hộ gia đình cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức cá nhân nước ngoài theo Điều 159

– Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở (Điều 10,11)

• Luật nhà ở 2014 quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ chủ sở hữu là tổ chức hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì bị hạn chế một số quyền khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam như chỉ được mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở thương mại không thuộc khu vực cấm, hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại;
• Tổ chức nước ngoài chỉ được sử dụng nhà để ở để bố trí cho người làm việc tại tổ chức đó ở, không được cho thuê, làm văn phòng;…

– Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 12):

• Trường hợp mua bán nhà ở và thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là: bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua; tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở; trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
•  Trường hợp góp vốn, tặng cho nhà ở: thời điểm bên nhận góp vốn, tặng cho, bên nhận đổi bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở;
• Trường hợp mua bán giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua thì: thời điểm là bên mua nhận bàn giao nhà ở; hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư;

Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; thì thời điểm      chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản;

• Trường hợp thừa kế nhà ở thì: được tuân theo quy định của pháp luật về thừa kế

3. Phát triển nhà ở

– Phát triển thương mại theo dự án

Điều 21 về điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp; hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản; và có đủ điều kiện về vốn pháp định theo quy định của luật;

– Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư (Điều 22)

Có 3 hình thức lựa chọn chủ đầu tư

• Đấu giá quyền sử dụng đất
• Đấu thầu dự án có sử dụng đất
• Chỉ định chủ đầu tư để nhằm lựa chọn chủ đầu tư có đủ điều kiện, năng lực thực hiện dự án

– Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng thương mại nhà ở (Điều 23)

• Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại;
• Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bản;
• Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê;
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật đất đai để xây dựng nhà ở thương mại

– Phát triển nhà ở tái định cư

Hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư:(Điều 36) bao gồm:

• Mua nhà ở thương mại được xây dựng the dự án để cho thuê, cho thuê mua bán cho người được tái định cư;
• Sử dụng nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư;
• Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu,…

Loại nhà ở tiêu chuẩn để phục vụ tái định cư

Nhà tái định cư tại đô thị phải là nhà ở chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ và đảm bảo phục vụ sinh hoạt cho hộ gia đình, cá nhân tái định cư;

Trường hợp là căn hộ chung cư thì xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; nếu là nhà ở riêng lẻ thì phải được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; và phải đảm bảo tiêu chuẩn hạn mức đất ở tối  thiểu theo quy định của luật đất đai

– Phát triển nhà ở của Hộ gia đình, cá nhân

Luật nhà ở 2014 bổ sung thêm một số nội dung mới như: quy định về việc xây nhà ở nhiều tầng; có nhiều căn hộ khép kín dạng nhà ở chung cư để bán, cho thuê, quản lý chất lượng đối với loại nhà ở này để các địa phương có cơ sở thực hiện quản lý và công nhận quyền sở hữu nhà ở cho các trường hợp này.

4. Chính sách về nhà ở xã hội

– Đối tượng được hưởng chính sách xã hội về nhà ở (Điều 49)

Gồm có 10 đối tượng được quy định theo điều 49 Luật nhà ở 2014

– Hình thức thực hiện chính sách xã hội về nhà ở (Điều 50)

Tùy thuộc vào đối tượng cụ thể mà có các hình thức hỗ trợ về nhà ở xã hội được quy định cụ thể tại điều 50 Luật nhà ở 2014

5. Quản lý sử dụng nhà chung cư

– Thời hạn sử dụng nhà chung cư (Điều 99)

Được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dưng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở chung cư theo quy định tại khoản 2 điều này

– Điều 100 quy định về quyền sở hữu chung, sở hữu riêng, chỗ để xe, …

– Giá dịch vụ quản lý vận hành chung cư (Điều 106) phải công khai minh bạch; căn cứ vào nội dung công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư

Quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để làm cơ sở cho các bên tham khảo; và trong trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ thì áp dụng giá do Ủy ban nhân dân ban hành.

6. Giao dịch về nhà ở

Các hình thức giao dịch bao gồm: mua bán, cho thuê; cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, thương mại; tặng cho, thừa kế, thế chấp…

Trong một số giao dịch không bắt buộc phải có chứng nhận quyền sở hữu như: mua bán; thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, tình thương; ….. (theo khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014)

7. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài

• Cá nhân nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc đối tượng miễn trừ ngoại giao, lãnh sự là được mua nhà;
• Đối với tổ chức thì phải có chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh đang hoạt động tại Việt Nam;
• Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức; cá nhân nước ngoài được quy định tạii Điều 161, 162 Luật nhà ở 2014

8. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo về nhà ở

– Nhà nước khuyến khích giải quyết tranh chấp thông qua phương thức hòa giải;

– Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sở hữu; quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở; hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết;

– Tranh chấp về quản lý; sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy bản nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý;

+ Bộ xây dựng giải quyết với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý;

+ Trường hợp không đồng ý với quyết định UBND cấp tỉnh; hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền;

+ Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chun cư, quản lý; sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư sẽ

Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở giải quyết;

Nếu không đồng ý với quyết định UBND tỉnh thì khởi kiện lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền;

+ Việc khiếu nại, tố cáo; và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở; được thực hiên theo quy định của Luật khiếu nại, tố cáo.

>> Xem thêm: Thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại đô thị